Как правильно оформлять ипотеку и купить квартиру

Несмотря на то, что вокруг все ругают ипотеку как только может, это единственный способ приобрести квартиру с наименьшими издержками. В этой статье я постараюсь не только опровергнуть мифы, которыми обросла ипотека, но и дам несколько советов, которые помогут Вам избежать проблем в дальнейшем. Поскольку прежде чем подыскивать квартиру, нам необходимо получить одобрение банка, я начну именно с ипотеки, а потом опишу критерии поиска квартиры исходя из своего опыта. Запомните самое главное: берите ипотеку на как можно больший срок. Если дают на 30 лет, берите на 30, если можно на 40, берите на 40. Ниже я аргументирую свою позицию.

Почему ипотеке нет альтернативы

Хотя альтернатива есть, наличный расчет. Но это не наш с вами случай, иначе будь у вас лишних несколько миллионов, то не читали бы вы эту статью. Я никогда не понимал людей, которые приводят свою пару к родителям и живут с ними. Данная ситуация ничего хорошего не сулит, без скандалов и руганей обойтись не удастся. Как вариант снимать квартиру, но это на первое время.

Мы с супругой не стали исключением и прежде чем начать жить вместе, сняли квартиру. Прожив год и поняв что совместный быт ещё больше укрепил наши отношения, начали размышлять об ипотеке. Я в то время только начинал свой профессиональный рост, а супруга только закончила университет и искала работу.

Сколько мы выслушали упреков в адрес ипотеки, и что это кабала, и что пипец там переплата. Поскольку в отличии от этих людей, у нас с супругой свои головы на плечах, да далеко не глупые, мы воспринимали со смехом все доводы. Первый довод я оставлю без комментариев, поскольку снимать квартиру не намного лучше чем платить взнос банку, только в случае с банком, квартира принадлежит тебе, а не какому-то хрену, который не может ремонт сделать в квартире. Что касаемо переплаты, то это действительно так, если посчитать сколько в совокупности мы отдадим банку, то там получается очень серьезная сумма, которой хватит на две или  три квартиры. К счастью эта логика верна только на бумаге, на деле же все обстоит иначе.

Вы можете себе представить сумму в несколько миллионов? Вряд ли, поскольку у Вас их нет и в ближайшем будущем не будет. А если их не будет, то что тогда переживать? Как мы можем потерять то, чего у нас нет? Переживать необходимо за те деньги, которые Вы имеете сейчас, а имеете Вы сейчас только то, что накопили или заработали. Просто даже если следовать этой логике, то не покупая квартиру в ипотеку, Вы отдадите ещё больше. Поскольку снимая квартиру Вы будете платить впустую, а живя с родителями Вы будете тратить нервы и ещё больше денег.

Мы с супругой долго обсуждали этот вопрос и чтобы мы не придумывали, самая выгодня схема была только такая: брать кредит на первоначальный взнос и искать чуть ли не самую дешевую квартиру. Гипотетически мы могли бы жить в съемной квартире и копить на первоначальный взнос, но квартплата уходила впустую, а так бы она шла бы в счет ипотеки.

Как правильно оформить ипотеку

Как я уже говорил выше, надо брать на максимальный срок. Да, это ведет к переплате, но это смотря с какой точки зрения смотреть на эту ситуацию. Чтобы понимать, давайте посчитаем. В качестве примера мы возьмем супружескую(именно супружескую) пару без ребенка, в которой каждый получает 25 000 рублей. Допустим наша супружеская пара решила взять квартиру в ипотеку. Многие на их месте брали бы максимально большую квартиру в ипотеку на меньший срок с большим платежом руководствуясь простой логикой: меньше срок — быстрее погасим. Вот тут-то нас и поджидает западня. Теперь давайте считать, 25 000 + 25 000 = 50 000 общего дохода. Допустим наша пара решила взять 3-х комнатную квартиру в ипотеку на 10 лет и платеж по ипотеке составит 30 000 рублей. Казалось бы вроде 20 000 на жизнь должно хватить. Но по факту расходы будут гораздо больше, поскольку к этим 30 000 можно прибавить квартплату и расходы на ремонт и т.д. На жизнь остается совсем немного и в это режиме Вам жить 10 лет. Не знаю как Вам, а по мне это ужас.

Мы с супругой поступили иначе. Мы не стали широко шагать ибо боялись порвать штаны. Мы взяли однушку на 10 лет. Аргументом было то, что даже в самые трудные времена мы сможем заплатить этот платеж по ипотеке. Мы же не знаем что нас ждет впереди, правильно? В скором времени супруга устроилась на работу, наш доход увеличился и мы начали ремонтировать квартиру, а лишние деньги откладывать и решили заводить ребенка. Таким образом мы года полтора платили исключительно платеж по ипотеке, а лишнее откладывали в кубышку.

К моменту рождения ребенка мы скопили почти 400 000 рублей, сам удивляюсь как нам это удалось, учитывая что мы ни в чем себе не отказывали. Когда родился ребенок и мы прошли путь подготовки, накупив колясок, кроваток, пинеток, ползунков, поняли что в принципе накопления можем отдать в счет ипотеки. Сказано — сделано. Отдали 350 000 и платеж уменьшился на несколько тысяч, то есть мы меньше отдавали банку и больше могли копить. В итоге ипотеку мы погасили за три года. Продали квартиру и купили другую, уже гораздо большую как по площади, так и по количеству комнат. Учитывая что у нас была сумма от продажи, плюс низкая процентная ставка, платеж у нас вообще мизерный и мы можем уже не париться по поводу отдаваемой банку суммы и спокойно жить в свое удовольствие.

Что необходимо учитывать при покупке квартиры в ипотеку

При покупке первой квартиры нам повезло, попался вариант без косяков. Но при поиске второй квартиры мы столкнулись наверное со всеми проблемами, с которыми только можно столкнуться. На основе этого у нас сформировался ряд критериев, которые гарантируют что покупка не доставит серьезных проблем.

Квартира в залоге у банка

Некоторые, особо одаренные, люди пытаются продать квартиру, которую купили в ипотеку и до сих пор не погасили кредит по ней. Такой вариант грозит проблемами, поскольку если Вы согласитесь связаться с таким вариантом, то по сути за Ваш счет будет погашена ипотека этих людей. Мало того, что Вы под честное слово даете людям деньги, так и ещё около месяца будете ждать пока с квартиры будет снято обременение. И только тогда будут поданы документы в банк, и хорошо если банк одобрит сделку, а если нет, придется деньги выбивать через суд, поскольку деньги уплаченные в счет ипотеки не вернуть. Поэтому уточняйте находится ли квартира в залоге у банка, если да, то вычеркивайте этот вариант.

Есть ли в числе собственников дети

Такой вариант возможен в случае если родители гасили ипотеку материнским капиталом. В таком случае родителей обязывают выделить долю ребенку. Наличие ребенка в числе собственников не такой уж большой минус, но гимора подкинет. Хорошо если родители подсуетились заранее и Вам не придется ждать пока провернут всю эту канитель. Но если родители ничего не сделали в этом направлении, то ждет Вас долгое ожидание.

Поскольку в собственниках несовершеннолетние, то разрешение на продажу доли, которая принадлежит ребенку, придется запрашивать в опеке. И все это проканает лишь в том случае, если родители имеют железный вариант, который хотят купить ибо две сделки должны проходит чуть ли не одновременно. Так что уточняйте у риелтора или хозяев, есть дети в числе собственников.

Сколько времени квартира находится в собственности

На вскидку этот вопрос актуален только для наследуемых квартир, но для безопасности есть смысл спрашивать об этом всех. Вам может попасться человек, который год назад купил эту квартиру у наследника, который в свою очередь продал её сразу же как только вступил в наследство. А через пол года может объявиться ещё один наследник и подать в суд, аргументируя это тем, что он типа не знал и его не уведомили о смерти родственника.

Так что уточняйте у всех, сколько лет квартира в собственности. Если квартира в собственности свыше 3-х лет, то исковая давность истекла, это гарантирует то, что не объявится какой-нибудь наследник-лопух и не выгонит Вас из этой квартиры.

Что остается в квартире

Если Вы пришли смотреть квартиру и она не пуста, уточняйте остается ли в ней какая-либо мебель или бытовая техника, и если да, то зависит ли от этого стоимость квартиры. Если от этого зависит стоимость, то до составления договора требуйте от продавца составить перечень того, что он оставляет в квартире. А потом настаивайте на том, чтобы этот перечень внесли в договор.

Мне, как и многим из нас, хочется верить что все люди прекрасны, но жизнь демонстрирует обратное. Продавец может подзадрать цену мотивируя это тем, что оставляет в квартире все, кроме личных вещей, а потом получив деньги спокойно опустошить квартиру. И доказать что либо будет невозможно. Любую устную договоренность фиксируйте в договоре. Так Вы обезопасите себя от неприятностей.

Резюме

Планируя ипотеку на меньший срок с наибольшей суммой, Вы будете отдавать ежемесячно большую сумму, в которой большую часть занимают проценты по кредиту. Иными словами Вы будете отдавать проценты, а не сам долг. При уменьшении платежа, Вы будете платить меньше, а накопленные средства можете отдавать в счет долга. Именно в счет долга, поскольку то, что Вы отдадите сверх ежемесячного платежа полностью идет на погашение основного долга. Таким образом если Вы будете просто несколько лет платить только ежемесячный взнос, то конечно же переплатите большую сумму и будете жить впритык несколько лет подряд стрпадая от недостатка денег.